L'immobilier : acheter, emprunter, investir

L'immobilier est souvent le plus gros achat d'une vie, et la principale forme de patrimoine des Français. Acheter sa résidence principale ou investir pour louer obéit à des mécanismes qu'il vaut mieux connaître avant de signer.

Acheter : le coût réel

Le prix affiché n'est pas tout. À l'achat s'ajoutent les « frais de notaire », composés surtout de taxes reversées à l'État et aux collectivités (les droits de mutation) : environ 7 à 8,5 % du prix dans l'ancien, et 2 à 3 % dans le neuf. S'y ajoutent les frais de dossier, de garantie du prêt et parfois d'agence.

Depuis le 1er avril 2025, les départements qui l'ont voté peuvent relever les droits de mutation jusqu'au 31 mars 2028 : ils atteignent alors environ 6,32 % du prix, d'où le haut de la fourchette. Les primo-accédants (ceux qui n'ont pas été propriétaires de leur résidence principale depuis deux ans) sont exonérés de cette hausse [3].

Emprunter : les règles du crédit immobilier

Le coût d'un crédit dépend du taux d'intérêt, de la durée et de l'assurance emprunteur. Le TAEG (taux annuel effectif global) les additionne : c'est le chiffre à comparer d'une offre à l'autre.

Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent respecter des règles obligatoires fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) [2] :

• des mensualités qui ne dépassent pas 35 % des revenus (assurance comprise) ;
• une durée de prêt de 25 ans au maximum, jusqu'à 27 ans quand on emménage après l'octroi du crédit (logement neuf, travaux).

Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leurs nouveaux crédits, en priorité pour l'achat d'une résidence principale et les primo-accédants [2].

Louer ou acheter ?

Il n'existe pas de réponse universelle. Acheter permet de se constituer un patrimoine, mais immobilise l'apport et coûte cher en frais si l'on revend vite. Louer laisse plus de souplesse et permet de placer son épargne ailleurs. La durée prévue dans le logement est souvent le critère décisif.

Investir pour louer : les revenus locatifs

Les loyers perçus sont imposables. Pour une location vide (non meublée), deux régimes existent [1] :

Au régime réel, si les charges dépassent les loyers, on parle de déficit foncier : la part qui ne vient pas des intérêts d'emprunt se déduit du revenu global, dans la limite de 10 700 € par an [1]. Les revenus fonciers supportent aussi les prélèvements sociaux, au taux de 17,2 % [1]. La location meublée obéit à des règles différentes.

Sources

1. [1]Service-public.gouv.fr — Revenus locatifs (location non meublée)
2. [2]HCSF — Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers
3. [3]Service-public.gouv.fr — Frais de notaire : hausse des droits de mutation dans certains départements