Comprendre son crédit immobilier : taux, TAEG, assurance et PTZ
Ce qui compose le coût d'un crédit immobilier, comment comparer deux offres, ce qu'il faut savoir sur l'assurance emprunteur, les garanties et le prêt à taux zéro.
Un crédit immobilier engage souvent pour 20 ou 25 ans. Le taux affiché dans les publicités n'en dit qu'une partie : pour comprendre ce qu'il coûte vraiment et comparer deux offres, il faut connaître ses composantes.
Ce que coûte un crédit
| Élément | Ce que c'est |
|---|---|
| Taux nominal | Le taux d'intérêt du prêt, qui sert à calculer les intérêts |
| Assurance emprunteur | Rembourse le prêt en cas de décès ou d'invalidité ; exigée par la banque |
| Garantie | Protège la banque si l'emprunteur ne paie plus : hypothèque ou caution d'un organisme spécialisé |
| Frais de dossier | Facturés par la banque pour monter le prêt |
| TAEG | Le taux annuel effectif global : il regroupe tous ces coûts en un seul taux |
Les règles d'octroi
Depuis 2022, les banques doivent respecter deux limites fixées par le HCSF [1] :
- une mensualité qui ne dépasse pas 35 % des revenus, assurance comprise ;
- une durée de 25 ans au maximum (27 ans dans le neuf ou avec de gros travaux, quand on emménage après l'octroi du prêt).
Une petite part des prêts peut déroger à ces règles, en priorité pour la résidence principale.
L'assurance emprunteur : vos droits
Depuis la loi Lemoine [2] :
- on peut changer d'assurance à tout moment, sans frais, à condition que les garanties du nouveau contrat soient équivalentes ;
- le questionnaire médical est supprimé pour les prêts dont la part assurée ne dépasse pas 200 000 € par personne et qui se terminent avant les 60 ans de l'emprunteur.
L'assurance peut représenter une part importante du coût total du crédit : il vaut la peine de comparer.
Le prêt à taux zéro (PTZ)
Réservé aux primo-accédants (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale depuis 2 ans), sous conditions de ressources, le PTZ finance une partie de l'achat sans intérêts. En 2026, il est accessible pour un logement neuf partout en France, et dans l'ancien avec travaux dans certaines zones. Il est prolongé jusqu'à fin 2027 [3]. Les montants et plafonds dépendent de la zone, de la composition du foyer et des revenus : à vérifier au moment du projet.
Ce qu'il faut retenir
- Comparez les offres avec le TAEG, qui inclut assurance et frais.
- Règles du HCSF : 35 % d'endettement, 25 ans au maximum.
- L'assurance emprunteur peut être changée à tout moment (loi Lemoine).
- Le PTZ aide les primo-accédants sous conditions de ressources.
Pour chiffrer votre projet : le simulateur de budget pour situer la mensualité dans vos dépenses, la capacité d'emprunt, puis le simulateur de crédit immobilier.
Contenu à visée éducative, ne constitue ni un conseil personnalisé ni une offre de prêt.
Sources
- [1]Haut Conseil de stabilité financière — Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers
- [2]Loi n° 2022-270 du 28 février 2022 pour un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l'assurance emprunteur (loi Lemoine)
- [3]Empruntis — Le PTZ en 2026
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