Louer un logement : location nue ou meublée (LMNP) ?
Micro-foncier, réel, micro-BIC, LMNP au réel : comment sont imposés les loyers selon que le logement est loué vide ou meublé, avec les règles de 2026.
Un logement mis en location peut être loué vide (location nue) ou meublé. Ce choix change la façon dont les loyers sont imposés. Cette fiche présente les règles, sans dire laquelle choisir : la bonne option dépend de chaque situation.
Location nue : les revenus fonciers
| Régime | Pour qui | Comment |
|---|---|---|
| Micro-foncier | Loyers jusqu'à 15 000 € par an | Un abattement forfaitaire de 30 % ; on est imposé sur 70 % des loyers |
| Réel | Au-delà de 15 000 €, ou sur option (engagement de 3 ans) | On déduit les charges réelles : intérêts d'emprunt, taxe foncière, travaux, assurance… |
Au réel, si les charges dépassent les loyers, on obtient un déficit foncier. Hors intérêts d'emprunt, il se déduit du revenu global dans la limite de 10 700 € par an ; le reste est reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes [1].
Prélèvements sociaux : 17,2 %, la location nue n'étant pas concernée par la hausse de la CSG de 2026 [3].
Location meublée : le statut LMNP
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) est imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
| Régime | Pour qui | Comment |
|---|---|---|
| Micro-BIC | Recettes jusqu'à 83 600 € (revenus 2026, location longue durée) | Un abattement forfaitaire de 50 % [2] |
| Réel | Sur option, ou au-delà du seuil | Charges réelles et amortissements du logement (hors terrain) et du mobilier |
Au réel, l'amortissement permet souvent de réduire fortement le résultat imposable pendant des années. Mais il ne peut pas créer de déficit : l'excédent est reporté. Et depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente, ce qui augmente l'impôt à ce moment-là.
Prélèvements sociaux : 18,6 %, la location meublée étant concernée par la hausse de la CSG [3].
Les points de comparaison
| Critère | Location nue | Location meublée |
|---|---|---|
| Abattement du régime micro | 30 % | 50 % |
| Plafond du régime micro | 15 000 € | 83 600 € |
| Au réel | Déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 €) | Amortissements, sans déficit sur le revenu global |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % | 18,6 % |
| À la revente | Plus-value des particuliers | Amortissements réintégrés dans la plus-value |
| Gestion | Bail de 3 ans, peu de mobilier | Bail d'1 an (9 mois pour un étudiant), mobilier à fournir et entretenir |
Ce qu'il faut retenir
- Location nue : micro-foncier (30 %) ou réel avec déficit foncier.
- Location meublée : micro-BIC (50 %) ou réel avec amortissements.
- Les prélèvements sociaux diffèrent : 17,2 % en nu, 18,6 % en meublé.
Pour chiffrer un projet : le simulateur immobilier, en mode « Le louer ».
Contenu à visée éducative, ne constitue pas un conseil fiscal ou en investissement personnalisé. Règles applicables aux revenus 2026.
Sources
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